A tributação na alienação de imóveis segundo novo entendimento da Receita Federal

Eduardo Moisés

Foi emitida recentemente, pela Receita Federal, a Solução de Consulta nº 07/2021, que alterou substancialmente o seu entendimento sobre a tributação  sobre a venda de imóveis por empresas que apuram o lucro pela sistemática do lucro presumido.

Isso decorre da prática de muitas empresas imobiliárias adquirirem imóveis para posterior revenda, mantendo-os alugados até a venda e classificando-os contabilmente no ativo imobilizado, em atendimento à normatização contábil.

Antes de aludida Solução de Consulta, a Receita entendia que a tributação da eventual venda desses imóveis deveria ser tributada pela sistemática de ganho de capital — isto é, aplicação da alíquota de 34% de Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) e da Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL) sobre o montante total do ganho de capital (receita não operacional).

Entretanto, agora, através de referida solução, entendeu que a receita auferida em decorrência da venda de imóveis, quando realizada por empresas que possuem essa atividade econômica e são optantes pela sistemática do lucro presumido, deve ser submetida aos percentuais de presunção de 8% para o IRPJ e de 12% para a CSLL (resultando, em regra, em uma tributação bastante inferior).

Na análise em questão, consta no objeto social da empresa contribuinte a locação de bens imóveis próprios, bem como a compra e venda de imóveis. Desse modo, a Receita Federal entendeu que o fato de o imóvel estar contabilizado em conta de ativo não circulante (imobilizado ou investimento), e não na conta de estoque, não impede a aplicação do percentual de presunção, tendo em vista a atividade econômica realizada pela empresa.

Ressalta-se que a recente Solução de Consulta nº 07/2021 é um reparo do entendimento anteriormente firmado pela Receita Federal, a fim de que seja aplicada a legislação correta. Ademais, é importante o reconhecimento pela Receita da formalidade de alguns eventos contábeis não seja um empecilho. Observar o fluxo econômico da atividade e as mudanças que podem ocorrer a depender do que o contribuinte deseja para aquele momento, é reconhecer o dinamismo do mercado e ajustar, até onde possível, o direito tributário à realidade das empresas.

Muitas vezes a empresa loca o imóvel para reaver parte do investimento e apenas posteriormente vender ou as vezes porque o valor alto do imóvel impede que seja uma venda rápida. Independentemente da razão, não há motivos para penalizar o contribuinte que realiza o registro contábil para fins de locação do bem e, posteriormente, reclassifica contabilmente o bem imóvel para a sua venda.

Por fim, imperioso esclarecer que alguns requisitos devem ser observados, quais sejam:

1) discriminação do objeto social (locação e venda de bens imóveis);

2) a correta apuração e classificação contábil; e

3) que o imóvel não tenha sido destinado à manutenção das atividades da pessoa jurídica ou exercidos com tais finalidades (por exemplo: sede da empresa), seja por rendimentos estranhos ao objeto social da empresa ou até mesmo a manutenção do imóvel para sua valorização (item 30 da Solução de Consulta nº 07/21). É importante que o contribuinte sujeite a documentação à análise prévia de seu contador para verificação da possibilidade de submeter a receita decorrente das atividades imobiliárias de locação e compra e venda de bem imóvel aos percentuais de presunção do lucro presumido.

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