Localização continua sendo determinante, mas exige análise além do CEP
A máxima de que localização é o fator decisivo para o sucesso de um empreendimento imobiliário permanece atual, mas com uma camada de complexidade que vai além de estar em um endereço valorizado. Em 2025, o mercado exige compreender a vocação do terreno, a dinâmica econômica local, as mudanças urbanas planejadas e o comportamento futuro do público-alvo.
O Índice FipeZAP registrou um aumento de 0,50% na média de venda dos imóveis em agosto de 2025, uma porcentagem maior do que a alta registrada pelo IGP-M (0,36%) e do que o IPCA-15 (-0,14%), considerado a prévia da inflação oficial do país. O resultado reforça a resiliência do setor imobiliário frente à desaceleração de outros indicadores e evidencia a valorização dos ativos como proteção contra a inflação em um cenário de instabilidade.
Para o empresário Marcos Koenigkan, fundador da LK Engenharia e da MK Participações, a análise territorial é determinante para transformar terreno em ativo rentável. “Não basta olhar para a média de preços da região. É necessário avaliar vocação, absorção local e variáveis que nem sempre aparecem nos relatórios técnicos, mas que influenciam diretamente a valorização e o retorno de um empreendimento”, afirma.
Koenigkan desenvolveu um guia estruturado em seis etapas para a análise de viabilidade, oferecendo um roteiro prático que ajuda investidores a avaliar rigorosamente novos projetos e a maximizar margens de sucesso.
Vocação atual e projetada do entorno – Identificar se a região tem perfil residencial, comercial ou logístico e se há espaço para transformação. A vocação define o tipo de empreendimento que terá maior aderência ao público.
Projetos públicos previstos em 5 a 10 anos – Obras de transporte, saneamento e mobilidade podem acelerar a valorização. O desafio é avaliar a probabilidade de execução e os prazos reais de entrega.
Absorção e lançamentos comparáveis em raio de 1 km – Mapear vendas recentes e produtos concorrentes ajuda a medir a elasticidade da demanda. Esse diagnóstico mostra se o mercado está saturado ou receptivo a novos formatos.
Risco regulatório e complexidade de aprovação – Cada cidade possui regras de zoneamento e exigências distintas. Um projeto viável financeiramente pode se tornar inviável se enfrentar barreiras legais ou burocráticas.
Sensibilidade do produto a variações de preço – Simular cenários otimistas e conservadores mostra até que ponto a margem suporta oscilações de custos e ajustes no valor final de venda. Essa análise evita surpresas no fluxo de caixa.
Sinergias com ativos privados já anunciados – Empreendimentos vizinhos como shoppings, hospitais ou universidades geram polos de atração e elevam o valor do entorno. Avaliar esses projetos é essencial para antecipar efeitos de rede.
É certo que a localização segue sendo central, mas deixou de ser uma variável unidimensional. Hoje, o desempenho de um ativo imobiliário depende da capacidade de alinhar produto, cronograma e dinâmica urbana. “O maior retorno vem de quem traduz diagnóstico territorial em estratégia de negócio, antecipando os movimentos da cidade e convertendo-os em ativos de alto valor”, conclui Koenigkan.
