Liquidez é a questão central
O crédito imobiliário brasileiro continua crescendo, mas uma parte relevante da demanda das incorporadoras já não está concentrada apenas em financiar a construção de novos empreendimentos. Dinheiro emcaixa virou uma necessidade central. Levantamento da Pilar Capital, empresa que soma R$ 1,6 bilhão em crédito, associado a R$ 5,3 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV), mostra que a chamada Exposição de Caixa (volume máximo de recursos próprios que uma organização deve aportar para financiar operações/projetos) respondeu pela maior fatia do volume analisado: 21,8%, ou R$ 358,9 milhões, distribuídos em 33 operações, de 123 no total.
Os projetos vinculados a essas transações somam R$ 2,9 bilhões em VGV, valor equivalente a cerca de 8,2 vezes o crédito concedido. O resultado sugere que, para parte das incorporadoras, o desafio deixou de ser somente levantar recursos para erguer um projeto e passou a incluir a liberação de caixa para comprar terrenos, iniciar novos ciclos e atravessar o intervalo entre investimento, vendas e recebimento. O movimento ocorre mesmo com o crédito imobiliário avançando: as concessões no país atingiram R$ 180,9 bilhões no primeiro semestre de 2026, alta de 23%. Ao mesmo tempo, a poupança (que financia parte do mercado imobiliário) registrou retirada líquida próxima de R$ 39 bilhões no semestre. No crédito livre para empresas, a taxa média chegou a 25,2% ao ano em maio.
Esse descasamento abre espaço para uma fonte que vem ganhando relevância no financiamento da economia real: o crédito estruturado, por meio de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios (FIDCs, aliás, noticiado na edição do dia 24, neste mesmo espaço). De acordo com a Pilar Capital, diferentemente de uma linha bancária padronizada, uma operação estruturada pode ser desenhada a partir dos recebíveis, das garantias, do estágio do empreendimento e da geração futura de caixa da companhia. “Isso não significa necessariamente crédito mais barato, mas pode significar uma estrutura mais aderente ao ciclo financeiro do projeto e menor dependência de um único canal de financiamento”. Para uma incorporadora que já possui ativos, vendas contratadas ou recebíveis, essa flexibilidade permite transformar parte desses fluxos em recursos disponíveis hoje e preservar capital para aquisições e novos empreendimentos.
Timing financeiro
“O levantamento mostra que existe um problema de timing financeiro. A incorporadora pode ter terreno, projeto, estoque, vendas e patrimônio, mas ainda assim precisar de caixa antes que esses ativos se convertam em dinheiro. Quando o crédito bancário está caro ou não acompanha a velocidade do negócio, a estruturação permite olhar para os recebíveis e para as garantias existentes e construir uma operação compatível com aquele ciclo”, analisa André Caruso, CEO da Pilar Capital. A expansão dos FIDCs reforça esse movimento: os fundos tiveram R$ 30,6 bilhões de captação líquida apenas no primeiro semestre de 2026.
O pano de fundo ajuda a explicar por que essa tendência pode continuar mesmo após o início da redução dos juros. O Copom cortou a Selic para 14% ao ano em agosto, ainda um nível restritivo para empresas intensivas em capital, como incorporadoras e construtoras. No Focus de 14 de agosto, o mercado projetava taxa de 13,75% no fim de 2026, inflação de 5,02% e crescimento de apenas 1,98% do PIB, combinação que sugere uma queda lenta do custo financeiro em termos reais.
Sob pressão
A própria saúde financeira das companhias continua sob pressão: a Serasa Experian registrou 2.466 CNPJs envolvidos em recuperações judiciais em 2025, maior número da série, e atribuiu parte desse quadro a um ambiente de crédito mais seletivo e custo financeiro elevado. Para o imobiliário, a contradição é particularmente relevante: há demanda por financiamento, novos projetos e construção, mas o capital necessário para sustentar esse crescimento segue caro. “Mesmo com a Selic começando a cair, não esperamos uma normalização imediata do crédito. Empresas imobiliárias trabalham com ciclos longos e precisam decidir hoje sobre terrenos e projetos que vão gerar caixa daqui a alguns anos. Nesse cenário, diversificar asfontes de financiamento deixa de ser apenas uma alternativa de custo e passa a ser uma decisão de gestão de liquidez e de continuidade do crescimento”, conclui Caruso.
