Base presumida de atividades imobiliárias

Eduardo Moisés
 
Foi publicada pela Receita Federal, em março do corrente ano, a Solução de Consulta nº 7, dispondo que a base presumida para empresas que exploram a atividade imobiliária é de 8% para IRPJ e 12% para CSLL. 

Embora a regra sempre tenha siso em tese essa, a Receita passou anos afirmando que a regra só valia para bens imobiliários mantidos contabilmente em estoque. Dizia que bens imobiliários mantidos como imobilizados deveriam ser tratados e tributados diferentemente (em termos práticos, teriam uma carga fiscal de 34% sobre o ganho). Ou seja, a Receita Federal trazia insegurança para uma regra óbvia simplesmente por conta da contabilização dos bens.

É notório que toda sociedade imobiliária transita bens imobiliários pelas contas de estoque e imobilizado a todo o momento. Faz parte de sua atividade comprar, vender e alugar esses bens. E essa movimentação ocorre em razão do mercado. Um bem pode estar alugado (e, tecnicamente, deve estar registrado no imobilizado) e receber proposta para venda (e, tecnicamente, deve ser transferido do imobilizado para o estoque antes da venda). E um bem pode estar à venda e receber uma proposta de aluguel (e, tecnicamente, o registro no estoque deve ser baixado para imobilizado). O mercado é dinâmico entretanto a atividade da sociedade imobiliária continua sendo a mesma, explorar a atividade imobiliária. E a regra da base presumida deve ser sempre a mesma: 8% para IRPJ e 12% para CSLL.

A Solução de Consulta 7/2021 vem validar o que antes era controverso, apesar da regra sempre ter sido clara, sendo anteriormente mau aplicada pela Receita. “Essa forma de tributação subsiste ainda que os imóveis vendidos tenham sido utilizados anteriormente para locação a terceiros, se essa atividade constituir objeto da pessoa jurídica, hipótese em que as receitas dela decorrente compõem o resultado operacional e a receita bruta da pessoa jurídica”. Repise-se que uma sociedade imobiliária compra, vende e aluga bens imobiliários. E a contabilização é um mero reflexo. E, agora, a Receita valida esse dinamismo indo além ao afirmar que “a forma de escrituração contábil das operações por parte do contribuinte não é algo que tenha o condão de determinar, por si só, a norma de incidência tributária”. Ora! A escrituração contábil é um excelente instrumento de controle, mas não a diretriz. A regra fiscal sim.

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