Após décadas dominado por produtos caros de curto prazo, o mercado brasileiro está prestes a repetir no home equity o crescimento exponencial que transformou o financiamento imobiliário
Bruno Gama (*)
O mercado de crédito brasileiro construiu, ao longo de décadas, uma assimetria preocupante: quase 100 bilhões de reais circulam anualmente em cheque especial e rotativo de cartão, produtos com taxas que frequentemente ultrapassam 200% ao ano. Em contraste, o crédito com garantia de imóvel movimentou apenas 10 bilhões de reais em 2024, oferecendo taxas entre 18% e 22% ao ano. Essa discrepância não reflete apenas uma falha de mercado, mas uma oportunidade histórica de transformação que já começou a se materializar.
A história recente do crédito imobiliário no Brasil oferece o roteiro do que está por vir. No início dos anos 2000, o financiamento para aquisição de imóveis movimentava entre 2 e 5 bilhões de reais anuais. Com a consolidação da alienação fiduciária como instrumento de garantia e o avanço da segurança jurídica, esse mercado explodiu para mais de 220 bilhões de reais em 2024. O home equity está no exato ponto de inflexão em que o crédito imobiliário estava há 20 anos, e três fatores estruturais convergem para acelerar seu crescimento: regulação, tecnologia e educação financeira.
O Marco Legal das Garantias, implementado a partir de 2025, representa o primeiro catalisador dessa transformação. Ao permitir a segunda alienação fiduciária sobre o mesmo imóvel e desjudicializar parte do processo de retomada, a nova legislação libera o potencial de alavancagem de milhões de imóveis que estavam juridicamente travados. Um proprietário com financiamento residual de 100 mil reais em um imóvel avaliado em 1 milhão pode agora acessar até 500 mil reais adicionais em crédito garantido, algo juridicamente impossível até recentemente. Essa mudança regulatória replica, em essência, o marco das garantias que impulsionou o home equity nos Estados Unidos a partir da década de 1980, quando o mercado saltou de volumes residuais para uma carteira superior a 1 trilhão de dólares em duas décadas.
A tecnologia surge como o segundo pilar dessa revolução. Modelos automatizados de avaliação imobiliária (AVMs), integração digital com cartórios e uso de inteligência artificial na análise de crédito estão reduzindo drasticamente o tempo de processamento das operações. O que tradicionalmente levava dois meses pode hoje ser concluído em dias. Essa velocidade é fundamental porque o tomador de home equity busca liquidez para resolver necessidades prementes: quitar dívidas caras, custear tratamentos médicos, financiar educação ou investir em negócios. A fricção temporal era, até agora, um dos principais inibidores da demanda.
O terceiro fator, e talvez o mais estrutural, é a crescente educação financeira da população brasileira. Após anos sofrendo com o efeito bola de neve das dívidas de curto prazo, cada vez mais brasileiros compreendem a diferença entre pagar 200% ao ano no rotativo e 20% ao ano em um empréstimo garantido. Essa alfabetização financeira está criando demanda ativa por produtos que, historicamente, exigiam oferta agressiva dos bancos. O consumidor endividado que descobre poder trocar 40 mil reais em dívidas de cartão por um empréstimo de 50 mil reais pagando 550 reais mensais em vez de 3 mil reais está protagonizando sua própria reestruturação financeira.
Apesar desse potencial evidente, o principal entrave permanece sendo o desconhecimento. Enquanto o cheque especial é oferecido automaticamente há décadas, tornando-se parte do vocabulário financeiro nacional, o home equity ainda opera na penumbra informacional. Os grandes bancos começaram a ofertar o produto com escala apenas nos últimos três ou quatro anos. Esse gap de divulgação precisa ser atacado não apenas com publicidade tradicional, mas com estratégias de embedded finance que entreguem a solução no contexto das necessidades específicas: financiamento educacional para famílias com filhos em faculdades de medicina, crédito para reforma arquitetônica, capital de giro para pequenos empresários. A popularização virá quando o produto deixar de ser vendido como “home equity” e passar a ser oferecido como solução contextual para problemas concretos.
Os números internacionais dimensionam o potencial brasileiro. Em países desenvolvidos da Europa e nos Estados Unidos, o estoque de crédito imobiliário e home equity supera 100% do PIB. No Brasil, mal alcançamos 10%. Mesmo desconsiderando as diferenças estruturais entre as economias, é razoável projetar que o Brasil possa atingir 30% a 40% do PIB em crédito garantido por imóveis nas próximas décadas. Isso significaria um mercado de home equity beirando 100 bilhões de reais em sete a oito anos, partindo dos atuais 10 bilhões, um crescimento que, embora agressivo, é conservador quando comparado à trajetória do financiamento imobiliário.
A consolidação do home equity como produto de massa não será apenas uma vitória do sistema financeiro, mas um instrumento de reorganização econômica das famílias brasileiras. Setenta e cinco por cento da população está endividada, grande parte com imóveis que poderiam ser mobilizados para zerar dívidas de três dígitos anuais. Transformar patrimônio imobilizado em liquidez estruturada, com prazos de até 20 anos e taxas civilizadas, representa transferir poder de decisão financeira para quem mais precisa. A jornada para popularizar esse produto exige tecnologia, regulação e, principalmente, comunicação massiva. A próxima década dirá se o Brasil finalmente equilibra sua matriz de crédito ou permanece refém da armadilha do curto prazo.
(*) CEO da FlowCredi, marketplace de soluções de crédito com garantia que, em 2025, intermediou a aprovação de mais de 500 milhões de reais em empréstimos com garantia de imóveis.