Eduardo Moises
As vantagens em constituir uma holding patrimonial, possuem natureza tributária, sucessória e de proteção patrimonial. No entanto, é imprescindível uma análise caso a caso para determinar se realmente será vantajoso constituir a holding.
No que se refere à parte tributária, tal vantagem encontra garida se os imóveis estiverem que para locação ou se recebidos de herança, com valor defasado no IRPF. No que tange a parte sucessória, faz sentido concentrar os imóveis em uma holding quando a família possui muitos imóveis ou exista algum risco de conflito familiar relacionado à herança. Já no que concerne a proteção patrimonial, sugere-se a constituição de holding caso o detentor desses imóveis esteja sujeito ao risco de penhora de bens na pessoa física.
Se a empresa ainda não estiver constituída, o primeiro passo é redigir o Contrato Social da empresa, especificando que a integralização do Capital Social se dará por meio da conferência de bens imóveis. Se a empresa já estiver constituída, basta realizar uma Alteração Contratual de aumento de Capital Social com a integralização por meio da conferência de bens imóveis.
É possível ainda transferir um imóvel para uma empresa que já possua outros negócios contanto que seja incluído no objeto social da empresa as atividades de compra, venda, locação e administração de bens imóveis próprios.
O Contrato Social ou a Alteração Contratual deve ser levado a registro na Junta Comercial (ou no Cartório de Pessoas Jurídicas, conforme o caso), sendo necessário realizar também o registro/alteração junto aos demais órgãos como Receita Federal, Secretaria da Fazenda, Prefeitura, etc. Uma vez registrado o Contrato Social ou a Alteração Contratual na Junta Comercial ou no Cartório, basta averbar esse documento na Matrícula do imóvel em questão.
Salienta-se que o artigo 36 do Código Tributário Nacional (CTN) dispõe sobre a não incidência de ITBI na integralização de imóvel no capital social da pessoa jurídica, desde que sua atividade não seja preponderantemente imobiliária (i.e. venda ou locação de imóveis).
Se mais de 50% da receita operacional da empresa nos 2 anos anteriores ou posteriores à integralização do imóvel for de natureza imobiliária, incidirá o ITBI normalmente. A base de cálculo do ITBI é o valor venal do imóvel e a alíquota dependerá de cada município (que normalmente é 2% ou 3%).
Ressalta-se que o valor do imóvel a ser transferido no caso de integralização no capital social da empresa, será via de regra, o valor do custo de aquisição daquele imóvel no IRPF da pessoa que o integralizou.
Caso queira atualizar o valor do imóvel no momento da integralização, deverá o sócio proprietário do bem, apurar o ganho de capital, conforme o art. 23 da Lei nº 9.249/95 e pagar imposto sobre este ganho. São raras as situações em que vale a pena fazer essa atualização ao valor de mercado.
Importante ressaltar a necessidade de contratação de um contador especializado em holdings patrimoniais para lhe ajudar com cada etapa do processo e:
- Verificar se suas circunstâncias pessoais e familiares dão ensejo a criação da holding;
- Analisar quais imóveis devem compor o Capital Social a ser integralizado;
- Provisionar os custos envolvidos na criação da holding bem como a economia tributária esperada;
- Elaborar o planejamento e o cronograma do processo como um todo;
- Redigir o Contrato Social ou Alteração Contratual e providenciar os registros em todos os órgãos pertinentes (Junta Comercial ou Cartório, Receita Federal, Secretaria da Fazenda, Prefeitura, etc.); e
- Fazer o acompanhamento fiscal e contábil da holding mensalmente.