Aleksander Szpunar Netto (*)
Você já deve ter pensado que usucapião é apenas para imóveis abandonados ou aqueles imóveis em áreas mais remotas com casas inacabadas. Pois bem, esse artigo é justamente pra você que não imaginava que imóveis, incluindo apartamentos, dentro de condomínios luxuosos muitas vezes sofrem de alguma irregularidade registral e a solução pode ser a ação de usucapião.
Há um mito muito grande de que para pleitear usucapião de um imóvel deve-se ter invadido ou o imóvel ser abandonado, mas a realidade não é essa. Desde a vigência do Código Civil foram diversos os casos de usucapião de apartamentos e casas em condomínios de alto padrão, seja pelo possuidor que comprou e não registrou seu nome na matrícula, seja por aquele herdeiro que utilizou sozinho o imóvel por pelo menos 10 anos.
Um exemplo de tal situação seria a compra de um imóvel dentro de um condomínio através de um contrato particular de compra e venda – o famoso contrato de gaveta – quando já passado certo lapso de tempo e já não ser mais possível a outorga de escritura pública pelo vendedor seja por já não ter mais seu contato ou pelo seu falecimento.
Esse fato pode impossibilitar o registro ou inviabilizar outros instrumentos jurídicos e eventualmente será cabível a ação de usucapião que irá superar todos os obstáculos e colocar o nome do verdadeiro proprietário na matrícula do imóvel.
Outra situação muito corriqueira é aquela em que os herdeiros deixam um dos irmãos usar de forma exclusiva o imóvel e não fazem ao menos um contrato de comodato (empréstimo) e com o passar do tempo (10 anos, pelo menos) surge ao herdeiro morador o direito a pleitear usucapião já que se comportou perante todos como se dono fosse – obviamente acompanhado de outros requisitos da modalidade.
Vejamos que além de a ação de usucapião ser um instrumento jurídico que possibilita regularizar e valorizar o imóvel referido instituto dá segurança jurídica ao verdadeiro dono do imóvel visto que após a sentença retira qualquer dúvida sobre sua titularidade. Ademais, pode-se usar a usucapião em defesa em ações possessórias e contra penhoras ou restrições legais impostas judicialmente ao imóvel em nome do antigo proprietário registral.
A usucapião de bens imóveis tem previsão em diversos artigos do Código Civil, entre eles, o 1.238, 1.240-A e 1.242, bem como na Constituição Federal, nos artigos 183 e 191, variando o tempo de posse de 2 a 15 anos e, apesar de ser um procedimento judicial e necessitar de um advogado para atuar, desde 2016 pode ser feita, via de regra, de forma mais rápida, pela via extrajudicial.
A ação de usucapião de casas em condomínio e apartamentos, no geral, dispensa o levantamento topográfico feito por engenheiro, eis que os loteamentos têm as descrições do imóvel bem definidas e previamente aprovadas pelo cartório e o município podendo ser utilizadas no processo.
Da mesma forma, o apartamento tampouco necessita de levantamento topográfico, pois as metragens são intramuros e não há risco de invasão da unidade vizinha o que torna o processo mais rápido com a anuência ou citação do condomínio através do síndico eleito.
Quais os requisitos para ajuizar o processo de usucapião de casa em condomínio ou apartamento?
- O imóvel não pode ser um bem público;
- Demonstrar o exercício da posse pelo tempo de 02 a 15 anos, a depender da modalidade de usucapião que se enquadre o caso;
- Deve-se provar a boa-fé do requerente e a existência de um justo título (contrato particular, escritura sem registro, entre outros títulos);
- Pode ser requerido por Pessoa Física ou Jurídica.
E então, a documentação do seu imóvel está regularizada?
(*) É advogado e atua na área de Regularização de Imóveis e Ações de Usucapião; preside a Comissão de Direito Imobiliário da OAB Águas de Lindóia/SP; e é membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário.
