Eduarda Fabris (*)
Em meio à lenta recuperação econômica, que não ganha ritmo nem mesmo com a Selic em 5,5% ao ano, seu nível histórico mais baixo, um dos segmentos que melhor desempenho têm apresentado é o da construção civil.
Mais do que em outros setores, a redução dos juros acabou por impactar tanto o lado da oferta – com capital mais barato, construtoras e incorporadoras ampliaram a oferta de unidades e puderam reduzir seus preços – quanto no da demanda, com compradores tendo acesso a financiamentos de médio e longo prazo com taxas mais acessíveis.
Esse cenário se reflete nos produtos de investimentos ligados a imóveis, que têm apresentado rentabilidade superior à média do mercado. Repetidas vezes ao longo do ano, Caixa e os principais bancos privados reduziram suas taxas no crédito às empresas e no financiamento imobiliário. Como resultado, na capital paulista, por exemplo, as vendas de imóveis registraram alta de 113% entre julho de 2018 e o mesmo mês deste ano.
No período, o número de lançamentos subiu 25%, segundo dados do Secovi-SP. Não à toa, o Ifix, índice da B3 que reúne fundos de investimentos imobiliários, registrou, nos doze meses encerrados em setembro, valorização de 24%. Com o crescimento da procura, os FIIs vivem um boom. Atualmente, há 390 fundos do gênero, que reúnem 1 milhão de cotistas, segundo a Anbima.
Dentre seus atrativos, figuram rentabilidade, liquidez diária, diversificação de riscos como vacância e inadimplência (desde que o fundo disponha de mais de um imóvel ou empreendimento) e isenção de imposto de renda para os fundos que têm rendimento mensal. Já ganhos de capital – é necessário achar um comprador para sair desses fundos – são tributados em 20% na venda de cotas.
Uma nova opção de investimento na construção civil tem apresentando rendimento atraente aos cotistas e, ao mesmo tempo, impulsionado o segmento. O crowdfunding imobiliário foi inaugurado no Brasil em 2015. Nesse modelo, as plataformas disponibilizam em seus sites empreendimentos que buscam captação.
O investidor escolhe quais podem gerar melhor retorno e, via transferência bancária, adquirem cotas, que são títulos de dívida que lhe dão direito a uma remuneração baseada no Valor Geral de Vendas.
Trata-se de um investimento direto. A reunião de cotistas nas plataformas de crowdfunding propicia que a incorporadora tenha capital para arcar com custos como incorporação, documentação, lançamento, que não são cobertos pelos financiamentos à construção civil.
E, como os bancos costumam liberar os recursos às empresas conforme as obras têm andamento, o modelo permite às empresas acelerar o ritmo dos projetos e, consequentemente, suas vendas, o que acaba por beneficiar o cotista, com um retorno sobre investimento maior. As primeiras rodadas de remuneração a investidores do crowdfundig no país ocorreram neste segundo semestre, proporcionando aos cotistas remuneração de até 18,7% ao ano.
A demora deve-se aos ciclos da construção civil, já que os empreendimentos levam, geralmente, de 24 a 36 meses para serem concluídos. Têm como riscos as oscilações do mercado e a possibilidade de inadimplência da incorporadora. Para proteger seus cotistas, a Urbe.me, primeira e maior plataforma do gênero no país, adota critérios rigorosos de avaliação de projetos (viabilidade econômica e impacto urbanístico) e das empresas (reputação e indicadores financeiros).
Desta forma, realiza captação para menos de 5% dos empreendimentos que lhe são apresentados. Essas opções apresentam riscos e costumam ser procuradas mais por quem perfil arrojado ou por quem está familiarizado com as novas opções de investimento que a tecnologia traz.
Porém, com o CDI em 4,18% e um IPCA que deve encerrar o ano em 3,4%, mesmo quem tem um perfil conservador, é necessário diversificar os investimentos e estar disposto a algum nível de exposição.
(*) – É CEO da Urbe.me.