A importância de estipular prazos e multas em contratos

Paulo Henrique Pelegrim Bussolo (*)

Contrato nada mais é que um acordo entre duas ou mais pessoas para um fim qualquer

Maria Helena Diniz nos traz uma definição clara sobre contrato, como sendo “o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a estabelecer uma regulamentação de interesses entre as partes, com o escopo de adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial”. (DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro. vol. 3. Saraiva, 2008)

Quando as pessoas estabelecem um acordo, é de suma importância a confecção de um contrato escrito para formalizar suas vontades, pois em muitas vezes é o único meio de prova que a parte possui. Neste contrato, deverá ser estipulado o objeto, os direitos e deveres de cada parte e demais cláusulas pertinentes. Sabemos que em muitos casos, uma das partes, ou todas, deixam de cumprir com as obrigações que foram expressamente descritas no contrato, gerando um dano em razão do descumprimento, que pode muitas vezes ser reparado por uma indenização.

Entretanto, para evitar que isso ocorra, ou para punir a parte no caso de descumprimento, é essencial que nos contratos haja cláusulas estabelecendo prazos para cumprimento das obrigações, e multas no caso do descumprimento. Por exemplo, duas pessoas pactuam um compromisso de compra e venda de um imóvel, em que o comprador deveria fazer o pagamento em 12 parcelas, porém não estabelecem prazo para o comprador confeccionar a escritura de compra e venda e registrá-la no registro de imóveis competente.

Se passando 1 ano após o pagamento da última parcela, o comprador ainda não averbou a escritura de compra e venda no cartório de registro de imóveis competente, e é surpreendido com uma averbação de penhora no imóvel, referente a um processo em que o vendedor é réu. A ausência da averbação da escritura no registro de imóveis competente gerou transtornos para ambas as partes. Vê-se que se o comprador tivesse averbado a escritura no registro de imóveis, o bem estaria registrado em seu nome, e não ocorreria a constrição judicial no imóvel.

Tal situação poderia ser evitada se as partes tivessem estabelecido um prazo para o comprador confeccionar a escritura e na sequência averbá-la no registro de imóveis, com uma simples cláusula no contrato descrevendo que o comprador deverá confeccionar a escritura pública de compra e venda no prazo de 30 dias após o pagamento da última parcela, e mais 30 dias para averbação da escritura no cartório de registro de imóveis competente, e no caso descumprimento dessa obrigação, o comprador deverá pagar ao vendedor multa de 2% sobre o valor do contrato.

Ora, se houver um prazo para o cumprimento de determinada obrigação, e uma cláusula penal no caso de a parte deixar de dar cumprimento nesta, ou retardá-la, certamente o descumprimento ocorreria com menos frequência, pois ninguém deseja pagar multa pelo descumprimento. Desta forma, o prazo para cumprimento da obrigação e a cláusula penal estimulamos contratantes a satisfazerem com suas obrigações.

(*) – É graduando em Direito, assessor jurídico e colaborador do escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados.

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