Bence Pál Deák (*)
A troca de imóveis é cada vez mais comum entre pessoas que querem mais ou menos espaço ou precisam de dinheiro.
O “toma lá-dá cá”, tão comum no mundo da política, é muito bem-vindo no mercado imobiliário. O nome do negócio é permuta. Ou seja, é possível aos donos de imóveis fazer trocas com pessoas que têm necessidades similares. Boa noticia para quem precisa trocar imóvel porque tem excesso ou falta de espaço, quer morar mais perto do emprego ou viu crescer ou diminuir a família (o bebê nasceu ou o filho casou, por exemplo).
E, para o mercado, trata-se também de uma boa opção, diante da crise que imobilizou o setor. Não há dinheiro circulando – mas os imóveis podem ser negociados desta forma. Para se ter uma ideia do tamanho da crise: em 2012, foram vendidos 1,459 milhão de unidades residenciais e comerciais no País. Em 2017, o total caiu para 992 mil.
A troca é a primeira moeda que se tem notícia do mundo. Antigamente, as operações eram feitas pelo escambo. E a prática no mercado de imóveis é cada vez mais comum.
Sempre é possível encontrar alguém que precisa do seu imóvel, em razão das características dele – e o bem que ela tem para oferecer cai como uma luva na sua vida. Pode-se dizer que são dois negócios em um, que facilitam a negociação. A vontade de fazer permuta não está nas placas expostas no imóvel que se pretende negociar. Mas atualmente 80% das permutas são feitas com os imóveis residenciais, com valores que variam entre R$ 300 mil e R$ 1 milhão. O negócio mais procurado envolve a troca de apartamento de dois dormitórios por um de três dormitórios.
A pessoa pode dar um imóvel do mesmo valor e oferecer também um carro ou um terreno, por exemplo, para completar o valor. Quando houver diferença de valor, existe a torna ou reposição de dinheiro.
Como em toda a negociação, porém, são necessários cuidados. Na permuta, a pessoa torna-se comprador e vendedor ao mesmo tempo. A primeira coisa a ser priorizada são os gastos com impostos.
A operação de compra e venda gera o imposto municipal – o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). A permuta gera dois ITBIs. Nas principais cidades do País a alíquota do ITBI varia entre 3% e 5%. Se o valor do bem for R$ 200 mil, por exemplo e o índice de sua cidade for de 2%, o total a ser pago de ITBI será de R$ 4 mil.
O Imposto de Renda não pode ser também esquecido. Se os imóveis envolvidos na permuta forem do mesmo valor, não haverá lucro imobiliário. A Receita Federal entenderá que não houve aumento de patrimônio. Por isso, não haverá pagamento de IR. Mas se alguém recebeu diferença em dinheiro, terá que pagar o IR proporcional a este valor.
A permuta é uma opção antiga que está voltando com força total no mercado imobiliário. Um caminho que traz muitas vantagens. Mas, antes de fechar negócio, reúna o máximo de informações possível para não se arrepender depois.
(*) – É economista e advogado especializado no mercado imobiliário do Deák Advogados.