Luiz Augusto Pereira de Almeida (*)
O mercado imobiliário funciona à base de crédito, renda, nível de emprego e grau de confiança das empresas e das famílias
Infelizmente, esses pilares foram abalados pela crise político-econômica do Brasil. O crédito ficou restrito; o desemprego está crescendo e a inflação, deteriorando a renda. Por fim, a confiança que existia foi dinamitada pela conjuntura de um país que vive aos sobressaltos das notícias sobre a retração do PIB, permeadas pelos constrangimentos da Operação Lava-Jato.
Nesse cenário, o setor imobiliário encontra-se debilitado. São poucos os novos lançamentos. As empresas parecem assustadas com o futuro de curto e médio prazos. O índice de rescisões contratuais continuam altos e as construtoras estão com estoques elevados. Entretanto, não estão dispostas a carregá-los por muito tempo. A imprensa, por sua vez, divulga dia e noite que os preços de imóveis estão caindo.
Vive-se, assim, um momento de feirões e ofertas, resultando em bons negócios para quem tiver alguma reserva financeira. Resta-nos saber se tal cenário irá manter-se ou haverá mudança. O novo Plano Diretor de São Paulo anuncia novidades, como maior adensamento junto aos eixos estruturantes de transporte coletivo, mas também assusta, com seu caráter restritivo, com o menor adensamento nos bairros consolidados, redução do número de vagas de garagem e pedágios sociais, dentre outros itens. O plano produzirá mais ofertas em determinadas regiões e menor em outras.
Conclui-se daí que, pela lei de mercado da oferta e procura, os preços serão mais competitivos nos locais mais povoados e mais altos nos locais menos densos. As expectativas a curto e médio prazo são imprevisíveis. Se, por um lado, as empresas estão apertadas e fazendo promoções, por outro, a recessão está apavorando a população, com ameaças de desemprego, inflação e queda de renda. Além disso, um novo player entrou no mercado, qual seja a taxa de juros. Aos 14,5 % ao ano, ela incomoda tanto as construtoras, quanto os compradores. Os negócios reduziram-se drasticamente.
Assim, a pergunta que não quer calar é: o que acontecerá com os preços dos imóveis nos próximos 12 a 24 meses? Subirão? Cairão? Vale a pena comprar agora, ou esperar mais um pouco? Não tenho dúvidas de que, em regiões mais urbanizadas, com melhor infraestrutura, o preço do metro quadrado não sofrerá tanto. Imaginar que despencará é bobagem. Quem está aguardando o preço cair acentuadamente em bairros como o Itaim Bibi, Moema, Jardim Paulistano, Jardim Europa e Alto de Pinheiros, pode esperar sentado. Primeiramente, por que nesses bairros, diante das novas regras do Plano Diretor, a oferta, daqui para frente, será bem pequena.
Em segundo lugar, por que, nessas regiões, a maior comercialização é com imóveis de terceiros, que só se desfazem de seu único bem por preços atraentes. Resta-nos esperar as definições do novo Plano Diretor, para saber como irão comportar-se as regiões que receberão mais lançamentos, ao longo dos eixos de transporte coletivo. Em meio a esse cenário, cabe uma ponderação: divulga-se, dia e noite, que os preços dos imóveis estão caindo, que tudo está uma barbada e que os compradores estão com a faca e o queijo na mão. Bem, não é tanto assim.
Como tentei explicar, existem, de fato, boas oportunidades a serem exploradas, mas nem de longe o cenário é esse que pintam. Embora o mercado esteja abatido, as empresas, mesmo querendo fazer caixa, têm limites para os descontos. Quanto aos proprietários de um imóvel, estão amedrontados com a crise e não querem desfazer-se de seu único bem, a não ser por um preço muito interessante.
Assim, o resumo da ópera é que bons negócios podem ser feitos, mas sem ilusões quanto àquelas moscas brancas pela metade do preço. Isso não irá acontecer!
(*) – É diretor da Fiabci/Brasil e diretor de Marketing da Sobloco Construtora.