João Teodoro da Silva (*)
A palavra chave é equidade, que vem do vocábulo latino aequitãs. Contudo ela já era utilizada pelo francês arcaico como équite e operacionalizada em inglês como equity. Na prática, é a nossa velha conhecida posse, com ou sem usufruto, de qualquer bem imóvel, móvel, semovente ou até mesmo imaterial.
Assim, se alguém é sócio ou único dono de uma empresa, um quadro famoso, uma marca forte ou um imóvel, os lucros obtidos com o uso desse bem revertem em seu benefício na proporção de sua parte na propriedade. Daí a equidade!
Em agosto de 2020, a Caixa lançou um novo produto financeiro no mercado, o Real Fácil Caixa. Tratava-se, ainda que restritivamente, de home equity sobre imóveis urbanos. O crédito resultante da operação de empréstimo – só para pessoas físicas – não tinha qualquer restrição de uso. O imóvel dado em garantia podia ser comercial ou residencial, desde que livre de ônus.
O artigo que escrevi sobre o então novel produto esclarecia que a Caixa já estudava a possibilidade de um mesmo imóvel servir como garantia para mais de um empréstimo. Também deixei claro que não se tratava de hipoteca reversa, já em operação nos EUA e alguns países europeus. Esta modalidade recai somente sobre imóvel residencial, de pessoa idosa, em troca de uma renda vitalícia, sem prazo definido.
O risco é todo do banco, baseado na expectativa de vida do contraente. Com a sua morte, o produto da venda do imóvel, se suficiente, será usado para quitar a renda até então paga pelo banco, mais os juros devidos. Se houver sobra financeira, esta será devolvida integralmente aos herdeiros do falecido.
Pois bem! Publicada em 30 de outubro de 2023, a Lei 14.711, conhecida como Marco Legal das Garantias, finalmente legalizou no Brasil as operações de home equity. Relativamente nova, a modalidade não tem movimentado grandes valores. Todavia bancos e fintechs estão apostando no seu sucesso, considerando sua versatilidade.
Quando foi lançado o Real Fácil Caixa, os bancos não deram importância à possibilidade que, incontinenti, foi absorvida pelas fintechs. Por isso estas estão hoje bem melhor aparelhadas do que os bancos tradicionais. A Lei permite que um mesmo imóvel possa garantir dois ou mais empréstimos, o que pode proporcionar significativa expansão do crédito.
Entretanto é preciso considerar que, em caso de inadimplência, a prioridade na execução da dívida segue a mesma ordem de concessão das sucessivas operações. Isso provoca dúvidas, pois o judiciário ainda não foi testado para se saber como decidirá. É inegável, porém, que o home equity amplia as opções de crédito, permitindo, inclusive, o uso de imóveis como garantia de capital de giro para empresas.
Quanto às taxas de juros aplicáveis, elas podem ser mais baixas do que empréstimos sem garantia objetiva, variando entre 1,5% a 2,0% ao mês. O processo para obtenção de crédito não difere substancialmente dos tradicionais, inclusive quanto aos custos operacionais.
Não há como evitar gastos com avaliação do imóvel, escrituração e registro, que podem chegar a 5,0% do seu valor, embora a automação promovida pela tecnologia possa reduzi-los. Para Corretores de Imóveis, pode ser uma oportunidade para prestação de serviços de assessoria.
(*) – Empresário no mercado da construção civil, é presidente do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.