Eduarda Fabris (*)
Investidores continuam tendo dificuldades para obter uma rentabilidade razoável.
Apesar das sucessivas altas da Selic – agora em 5,25% ao ano –, a inflação também acompanha a alta da taxa em ritmo galopante, fazendo com que o ganho na renda fixa real siga negativo ou muito discreto. A alternativa é diversificar, o que exige análise. A renda variável, por exemplo, reflete as incertezas quanto ao cenário político nacional, mercado externo e quanto ao avanço da variante Delta da Covid.
Muito volátil, a bolsa registra grandes saídas. Estrangeiros retiraram R$ 8,25 bilhões da B3 em julho. Já entre os investidores pessoa física, entre os dias 16 e 20 de agosto, a fuga foi de R$ 1,2 bilhão. Em meio às turbulências, a construção civil mantém-se aquecida, dando continuidade a uma retomada iniciada em meados de 2020, quando reduções sucessivas levaram gradualmente a taxa de juros a seu menor nível histórico.
Tanto as vendas de novos apartamentos no país quanto os lançamentos registraram crescimento significativo no primeiro semestre – 46,1% e 57,2%, respectivamente, na comparação com igual período do ano anterior, conforme o estudo Indicadores Imobiliários Nacionais. O setor mantém o desempenho. Apesar da elevação dos juros e consecutivo aumento das taxas em empréstimos de longo prazo, a Selic ainda permanece baixa para a construção civil e atrativa para quem deseja trocar de imóvel.
Vale lembrar que, entre novembro de 2012 e julho de 2017, ela esteve acima dos dois dígitos. Outro fator é o déficit habitacional – que situava-se em 5,8 milhões de residências em 2019, conforme estudo da Fundação João Pinheiro divulgado em março último. Além da demanda, o segmento popular se vale de programas oficiais. O setor, portanto, é indicado para os que buscam elevar seus rendimentos.
Ocorre que, para muitos dos que veem a aquisição de um imóvel apenas como opção investimento, o cenário é por demais arriscado para a destinação de altas somas a um ou poucos ativos e endividamento de longo prazo. Ao mesmo tempo, as opções de investimento mais tradicionais vinculadas à construção civil, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), além sujeitos à volatilidade da bolsa, sofrem com elevado número de unidades comerciais em suas carteiras e perdas resultantes da significativa elevação da vacância no segmento a partir da Covid.
Também atrelado à construção civil, o crowdfunding imobiliário tem registrado elevada rentabilidade. Por exemplo, na maior plataforma do segmento, a remuneração média paga a investidores situa-se em 15,73% ao ano. Outro ponto favorável é que a opção é acessível a partir de aportes de R$ 1 mil. Isso se deve ao modelo que, com a reunião de centenas de cotistas, levanta a soma necessária para o custeio das etapas iniciais de empreendimentos pré-selecionados.
Apesar da rentabilidade superior à dos FIIs, o crowdfunding imobiliário não dispõe de liquidez diária. Pelo contrário. Apesar de algumas plataformas realizarem pagamentos mensais, o investidor precisa manter seus recursos imobilizados na obra até sua conclusão. Por conta disso, a opção deve ser acessada apenas por aqueles que têm garantia de que não precisarão do capital alocado até a conclusão das obras, em geral, períodos que vão de doze a 36 meses, variando conforme o projeto escolhido.
Na conclusão do prazo contratual, o investidor recebe uma participação do Valor Geral de Vendas, de onde resulta a rentabilidade. Portanto, ganhará mais ou menos conforme o valor e a velocidade em que as unidades do projeto forem adquiridas. Também há riscos como atrasos nas obras e inadimplência das empresas. Algumas fintechs são criteriosas na seleção das empresas que buscam captação coletiva em suas plataformas. Mas, mesmo esta opção, demanda análise prévia.
A economia ainda registra baixo crescimento, com alguns setores apresentando recuperação significativamente superior a de outros. Ao investidor, a decisão sobre onde alocar seus recursos passa pela observação não apenas do desempenho registrado por um ativo ou um segmento hoje e no passado, mas também daquilo que o impulsiona.
Por este prisma, é de se esperar que a construção civil permaneça com vendas e lançamentos aquecidos. Porém, com as incertezas do cenário atual, mais do que nunca, deve-se buscar a diversificação.
(*) – É sócia e COO da fintech de investimento Urbe.me.