Luis Antonio de Melo Guerreiro (*)
Antes de mais nada, é importante frisar que todo negócio representa um determinado risco para quem vende e para quem compra.
Quase sempre, o risco para quem vende acaba quando o valor negociado é depositado na conta corrente. Mas, para quem compra, mesmo após pago o preço e registrada a escritura ou contrato no cartório de Registro de Imóveis, ainda pode haver problemas. Nesse sentido, há riscos nas compras de imóveis feitos diretamente com as construtoras/incorporadoras.
Diante da vulnerabilidade do comprador frente à incorporadora é pacífico na jurisprudência o entendimento que esses contratos imobiliários são amparados pelo Código de Defesa do Consumidor, ou seja, o comprador é o consumidor, portanto, tem uma ampliação na defesa dos seus direitos, conforme dispõe o artigo 46: ‘Os contratos que regulam as relações de consumo não obrigarão os consumidores, se não lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance’.
Trata-se de um contrato de adesão, ou seja, o consumidor/comprador tem que aceitar cláusulas pré-determinadas pelo fornecedor, as quais o consumidor sequer consegue ler completamente o instrumento contratual ao qual vai aderir, tamanho o número de páginas a serem lidas em pouquíssimo tempo. Assim, não havendo transparência nessa relação de consumo, existe a possibilidade da nulidade de cláusulas, e até mesmo do contrato. Por outro lado, nos contratos entre particulares, ou seja, que não envolvam construtoras/incorporadoras, aplica-se somente artigos do Código Civil.
Ultrapassado este espectro, os riscos na compra de imóvel direto com as construtoras/incorporadoras são os mesmos que uma compra de imóvel com particular. Assim, antes de entrar em um estande de vendas, é importante o levantamento, pelo comprador, de informações da construtora e do imóvel, que podem ser gratuitas e de fácil disponibilidade pela internet.
Os documentos a serem solicitados ou pesquisados das construtoras seriam as certidões negativas junto à Justiça do Trabalho, Cartórios de Protestos, de distribuidores cíveis (ações de execuções), de Execuções Fiscais Municipais, Estaduais e Federais. Quanto ao imóvel, a certidão negativa de tributos do imóvel expedida diretamente no site da Prefeitura e da matrícula atualizada do imóvel. Além dessas dicas, alguns sites voltados para o consumidor mostram o nível de insatisfações e reclamações com as empresas.
Quanto às consequências de uma situação em que a empresa não aguenta financeiramente acabar a obra, poderão surgir algumas alternativas. O pedido de recuperação judicial com negociações junto aos proprietários ou transferência das obras para outra empresa/construtora que possa assumir o controle com anuência dos proprietários. Para estas duas alternativas, a resolução do problema seria instantânea. Mas caso haja a falência da construtora, as chances de resolução são mínimas, podendo demorar anos até um desfecho negativo para o consumidor.
Quanto às vendas de unidades em duplicidade, sabe-se que não é uma prática completamente inexistente pelas construtoras sérias, independentemente do porte. Quando aplicadas por estelionatários sócios de construtoras “duvidosas”, surge a necessidade de pesquisa registral antes de adquirir um imóvel.
Em seguida, é preciso registrar a escritura ou contrato de promessa de compra e venda junto ao cartório de Registro de Imóveis competente. Com isso, o adquirente tem o direito registral sobre o imóvel. Aliás, as instituições bancárias exigem do consumidor o registro do contrato de financiamento imobiliário junto ao Registro de Imóvel competente, justamente para garantir o direito sobre o imóvel.
Outro problema são as hipotecas que podem existir no imóvel após averbação de promessa de contrato de compra e venda. Neste caso, o adquirente ainda não tem os direitos reais de propriedade, podendo a construtora usar o imóvel como garantia, e o risco de perda dos direitos poderá se concretizar.
Enfim, riscos sempre existem, mas há diversas ações preventivas a serem adotadas antes de qualquer iniciativa, e nunca é demais ressaltar a importância de uma consulta com profissional habilitado, seja advogado ou corretor de imóveis.
(*)- Especialista em Direito Imobiliário (Escola Paulista de Direito), com extensão pela FGV, é sócio do Guerreiro e Andrade Sociedade de Advogados.
