De acordo com um estudo da National Association of Realtor, cerca de mil pessoas estão se mudando todos os dias para a Flórida, totalizando um volume de negócios, só no ano de 2020, um valor de US$ 161 bilhões, sendo que US$ 1,4 bilhão corresponde a aquisições brasileiras. E todo esse movimento, em busca de um espaço privilegiado no estado mais ensolarado dos Estados Unidos, impulsiona toda uma cadeia de negócios, como o de investimentos em imóveis.
Mas antes de entrar de vez nesse universo, é preciso estar atento a uma série de detalhes. De acordo com Daniel Jevaux (*), especialista em finanças e no mercado imobiliário da Flórida, ao decidir comprar algo para depois revender, é preciso saber quanto custaria e, em seguida, fazer a compra. Mas o que vem acontecendo é justamente o inverso. “As pessoas pensam em aumentar os seus preços para compensar as más decisões que tomaram, mas isso na prática, não é viabilizado”, destaca.
Antes mesmo de iniciar a busca pelo imóvel, Jevaux explica que é preciso saber exatamente por quanto vai vender a propriedade e em que condições. “Você deve fazer os números ao contrário e, principalmente, se perguntar por quanto venderia, quanto teria que gastar para que esse empreendimento se tornasse bom o suficiente para alcançar a faixa de preço pretendida e então, com base nesses dados, calcular quanto que precisaria comprar para ter um lucro interessante”.
Às vezes, no papel um negócio pode ser viável e até mesmo atrativo, mas é preciso também analisar com atenção o endereço e como está o entorno dessa propriedade. Certifique-se de que haja comparáveis o suficiente para justificar seu esforço para vendê-lo. Se seus números estiverem corretos, mas sua base de comparação for apenas uma casa vendida nos últimos 18 meses naquele mesmo lugar, então temos um indicador de que você, provavelmente está no lugar errado.
Encontrar boas propriedades em locais desejáveis não é a coisa mais fácil de fazer, mas é uma obrigação quando você está procurando uma virada rápida e bem-sucedida. O especialista separou um passo a passo que deve ser mantido para evitar prejuízos no processo de compra e venda de qualquer imóvel na Flórida:
. Inspeção – Um período de inspeção deve ser solicitado antes de você fazer um depósito definitivo, o que permite uma redução de riscos. É muito melhor gastar talvez mil dólares em inspeção e depois descobrir que essa propriedade não é adequada do que pular esta etapa e comprar algo que está destinado a ser um péssimo investimento. Quando chegar o relatório, procure defeitos estruturais: fundação, telhado, vigas, problemas elétricos ou hidráulicos.
Caso encontre, o trabalho se tornará mais difícil, mais caro e com mais riscos. Para seguir em frente, você precisa ter lucro suficiente que justifique isso. Quando possível, evite renovações com defeitos estruturais ou significativos. Buscar as renovações estéticas é o ideal.
. Orçamento – Depois da compra e da inspeção, vem a parte de listar tudo o que precisa ser feito para conquistar uma venda segura. Peça ao seu empreiteiro geral ou representante do proprietário para ajudá-lo e trabalhe exaustivamente nisso, lembrando que cada centavo conta, e evite arredondar os números e adivinhar o custo dos reparos. Você deve iniciar a construção com um orçamento fixo e tendo o cuidado de não esquecer de nada.
Depois de ter o orçamento de construção, adicione custos como licenças, juros, impostos sobre a propriedade para o período de renovação, contas de serviços públicos, contador, advogado, custos de fechamento, arquiteto, engenheiro, seguro, taxas bancárias. Tudo o que pode estar envolvido no preço direto ou indireto de sua reforma deve ser adicionado a sua planilha. Faça do seu orçamento a sua Bíblia e cumpra-o.
. Obtenha as licenças necessárias – Há ainda muitos investidores que fazem construção sem licença, o que pode se tornar um verdadeiro pesadelo. Há diversos relatos em que as pessoas receberam multas pesadas porque seus vizinhos as denunciaram às autoridades locais sobre construção ilegal. Não cometa esse erro. Mesmo pequenos retoques podem precisar de uma licença. É melhor gastar alguns dólares do que ter que pagar depois uma multa enorme.
. Mantenha os planos – Dois fatores principais podem fazer ou quebrar uma construção: fluxo de caixa e cronograma. Se você não tiver seu fluxo de caixa preparado, você excederá sua programação. E se não seguir um cronograma ou o exceder, vai gastar seu fluxo de caixa. Passe bastante tempo na fase de planejamento para não ter atrasos ao iniciar a construção.
Evite mudar qualquer coisa durante a construção. Se possível, peça ao seu arquiteto para usar um software como o BIM – Building Information Modeling. Este software irá sobrepor todos os projetos e permitir que você verifique se há algum conflito.
Quando DanielJevaux construiu o empreendimento “One by Tross”, em Bay Harbor Islands, Flórida, ele recorda que o arquiteto não usou o BIM. “O resultado foi que em quase todas as etapas da construção, tivemos que parar por alguns dias para que refizessem o plano, submetessem à Prefeitura, conseguissem as aprovações e só então continuaríamos”, ressalta.
. Trabalhe com profissionais – Usar corretores imobiliários especializados em seu mercado irá colocá-lo em contato com as pessoas certas. Sim, você pode colocar uma placa no seu jardim e até publicá-la em algum site, mas isso só mostrará para um número limitado de pessoas. Um (bom) profissional do setor imobiliário está sempre promovendo os seus produtos.
Mesmo quando ele promover a casa do seu vizinho, você será beneficiado, justamente porque o corretor de imóveis sempre mostrará várias opções para o comprador. Lembre-se que o corretor está lá para fazer o melhor pelo negócio, o que significa deixar todos felizes: o comprador paga menos; vendedor aceitando uma oferta (forma) acima de seu custo; agentes recebendo sua comissão.
Enquanto a maioria das pessoas tem uma opinião ou um palpite de quanto um determinado imóvel vale, um bom corretor fará uma análise de mercado adequada, com mais informações à sua disposição. O preço do direito de propriedade é 90% da sua venda e evitará idas e vindas de ofertas e especulação. No final das contas, seu trabalho é fazer um excelente projeto para ser vendido. Assim que terminar o seu trabalho, o corretor de imóveis fará sua mágica e você receberá o seu dinheiro.
(*) – Empreendedor especialista em finanças e no mercado imobiliário da Flórida, possui formação em Economia e certificação pela Comissão de Valores Imobiliários (CVM). É fundador da Jevaux Inc, holding dedicada a atuar no desenvolvimento imobiliário (www.jevauxcapital.com) e (www.jevauxlxry.com).
