Ingrid Zenatti (*)
No Brasil, existem mais de 68 milhões de condomínios, enquanto nos Estados Unidos existem cerca de 5 milhões de comunidades. Além do número, as diferenças entre a gestão condominial brasileira e norte-americana carrega muitas similaridades e diferenças. Entender estas particularidades do exigente mercado norte-americano de gestão de propriedades é essencial para empresas do setor que queiram expandir a sua marca e ter sucesso no maior mercado global de condomínios.
Nos Estados Unidos, as Homeowner’s Associations (HOAs), ou Associações de Moradores, são responsáveis pela administração de comunidades planejadas, como bairros fechados e condomínios residenciais. É semelhante à figura de condomínio que conhecemos no Brasil. O objetivo de uma HOA, assim como de um condomínio brasileiro, é valorizar as propriedades existentes naquela associação e manter a qualidade de vida na comunidade.
Por aqui, a administração pode cobrar o cumprimento de regras e, inclusive, multar aqueles que descumprem regras. O mesmo acontece nas HOAs americanas. As regras de uma HOA estão presentes em documentos da associação e dizem respeito a questões estruturais e arquitetônicas e de convivência entre os membros. Uma associação pode, por exemplo, estabelecer uma regra exigindo que todas as casas do bairro sejam pintadas da mesma cor, ou que todas as casas devem possuir uma janela de determinado tamanho na fachada. A HOA também fica responsável por gerir as áreas comuns e arrecadar a contribuição dos associados (moradores), que pode ser semanal, mensal ou anual, dependendo da comunidade.
No Brasil, alguém se torna condômino ao adquirir o imóvel de um condomínio. O mesmo acontece nas HOAs americanas, mas por lá os condôminos são chamados de homeowner. A administração nas HOAs é promovida pelo conselho administrativo, chamado de Board of Directors, que é eleito pelos associados. O líder do conselho é o presidente (President), que pode ou não ser alguém da comunidade, conforme as regras daquela associação. Assim, o presidente seria como o síndico no Brasil.
Além disso, no Brasil o síndico possui o dever de combater a inadimplência, zelar pela segurança do condomínio, manter as contas em dia e organizar as reuniões de assembleia. Nos EUA, o President possui a responsabilidade de agendar, comparecer e conduzir as reuniões do Conselho, assinar e cumprir os documentos normativos, servir como principal ponto de contato para parceiros da gestão, convocar votações e nomear comitês.
As diferenças não acabam por aí. No Brasil, o síndico também possui mais responsabilidades e deveres, responde civil e criminalmente por suas ações no condomínio e as decisões condominiais precisam passar pela aprovação da assembleia. Nos Estados Unidos, por outro lado, o board de moradores possui maior autonomia. Por exemplo, o Conselho pode tomar decisões que garantam o interesse da comunidade como um todo sem precisar aprovar com os moradores, a menos que isso esteja especificamente definido no regulamento da comunidade. Essas decisões podem incluir a contratação de fornecedores, melhorias nas áreas comuns, implementações de novas políticas, entre outros.
E, assim como acontece aqui, empresas terceiras podem ser contratadas para contribuir com a gestão de uma HOA. Essa contribuição na gestão pode ser total ou parcial. A empresa terceirizada fica encarregada de funções de administração da associação, como emissão de cobranças e gestão dos espaços, o que é chamado de Community Management ou Property Management Services.
Em minha experiência atuando com ambos os modelos de administração condominial, em que temos quase 6 milhões de residências e mais de 20 mil condomínios como clientes, tivemos que desenvolver ou adaptar soluções específicas para cada país, tanto de operação e administração quanto de comunicação e contabilidade, sempre amparadas nas legislações vigentes. Seja no Brasil ou Estados Unidos, quem mora em condomínio sabe que a tecnologia assumiu um papel protagonista na gestão condominial, apoiando os gestores e moradores na redução de custos e aumento da transparência e profissionalização.
(*) Presidente da TownSq no Brasil, especialista em soluções para gestão e administração de condomínios e comunidades.
