Ana Cláudia Pereira Silva Lechakoski e
Karen Mansur Chuchene (*)
Os impactos econômicos decorrentes da pandemia da Covid-19 estão sendo sentidos por empresas dos mais variados setores.
A crise até então experimentada, somada a um ambiente de incertezas em relação à recuperação da economia, não inspira confiança e, portanto, é importante que os empresários considerem soluções capazes de fortalecer seus empreendimentos e garantir sua liquidez. A palavra de ordem para sobreviver a este momento é “caixa”.
É preciso pensar em alternativas que não apenas adquirir dívida por meio de financiamentos bancários para manter a empresa operando. Uma alternativa viável para enfrentar esse cenário é o contrato sale & leaseback, pois ele possui uma dupla funcionalidade em uma mesma operação: aumenta o capital financeiro da empresa por meio da venda de ativos a um investidor e permite que a empresa continue a utilizá-los por meio da locação dos bens vendidos.
É uma transação de ganha-ganha: a empresa vendedora tem a recuperação imediata do caixa pela venda do ativo imobilizado e permanece no uso exclusivo da propriedade, e o comprador adquire a propriedade com a certeza do retorno do investimento com uma locação imediata, duradoura e estável.
O sale & leaseback é mais comumente utilizado em imóveis comerciais, mas a sua aplicação também se estende a ativos móveis, como equipamentos, veículos e instalações industriais. Essa operação será vantajosa sempre que o endividamento da empresa e/ou a obtenção de crédito equivalente no mercado forem mais caros que os encargos da venda e o custo de locação do bem.
Além disso, a empresa que opta pelo sale & leaseback também pode obter benefícios fiscais. Isso porque o aluguel é contabilizado como despesa operacional e é deduzido da base de cálculo do imposto de renda. Ainda, se a empresa investir o capital em equipamentos, poderá haver um aumento da taxa de depreciação dos bens operacionais, o que levará à redução dos impostos ao final do exercício.
Os contratos sale & leaseback são uma espécie de contrato de leasing/arrendamento mercantil e, portanto, podem conter cláusula de opção de compra, renovação de contrato ou devolução do bem, como faculdade do locatário ao final do prazo contratual. Neste cenário, é comum que se estabeleça o pagamento de VRG (valor residual garantido), o qual corresponde a uma garantia mínima do arrendante caso o arrendatário não venha a adquirir o bem ou prorrogar o prazo do arrendamento.
Contudo, mesmo neste cenário ganha-ganha, alguns pontos merecem atenção da empresa vendedora/arrendatária, dos quais destacamos três: (i) a vendedora não poderá mais dispor desse ativo para garantir futuras solicitações de crédito; (ii) o imóvel poderá sofrer valorização ao final do prazo do contrato de arrendamento, o que tornará cara a opção de compra; e (iii) haverá incidência de ITBI tanto venda do ativo quanto no caso de opção de compra.
Ainda assim, em um cenário de crise, o sale & leaseback pode ser uma alternativa bastante atrativa por permitir a recuperação imediata do caixa da empresa, já que o capital imobilizado é transformado em circulante, podendo ser investido na atividade-fim da empresa, além de possibilitar ganhos fiscais, redução das dívidas, manutenção e expansão da operação.
Recomenda-se, no entanto, que os riscos envolvidos sejam adequadamente avaliados e que a operação conte com assessoria especializada, para que a solução não acabe se tornando parte do problema, comprometendo ainda mais a solvência da empresa. A negociação e elaboração do instrumento contratual envolvem pontos sensíveis e complexos e, por isso, merecem um cuidadoso tratamento.
(*) – São advogadas no departamento Corporativo do Marins Bertoldi Advogados.