Luiz Augusto Pereira de Almeida (*)
O chamado Centro Velho de São Paulo, apesar da degradação paulatina que vem sofrendo, é uma das áreas da cidade mais bem-servidas em transportes, saneamento básico, energia e sistema viário.
É adequado, portanto, conforme as tendências que têm norteado com êxito o planejamento urbano em muitos países, a um novo fluxo de adensamento populacional, inclusive de moradias para a população de menor renda. Regiões dotadas de infraestrutura ampla e consolidada exigem investimentos muito menores do que um processo de expansão para áreas desprovidas desses recursos.
No entanto, planos de revitalização, anunciados há tempos e constantes dos programas de governo de sucessivas administrações, continuam sendo apenas um sonho dos paulistanos, ávidos pela recuperação da região que guarda a memória histórica e arquitetônica do município.
Agora, surge mais uma iniciativa que pretende contribuir para o alcance desse objetivo: o Decreto Municipal 63.368/2024, que apresenta nova regulamentação para a Área de Intervenção Urbana do Setor Central da Cidade de São Paulo (AIU-SCE), instituída pela Lei nº 17.844/2022. A medida adequa o projeto urbanístico da região às revisões do Plano Diretor Estratégico (Lei 17.975/2023) e da Lei de Zoneamento (18.081/2024). A lei, segundo a SP Urbanismo, prioriza o adensamento e o atendimento habitacional para famílias de baixa renda.
Não obstante o esforço da administração municipal em tentar reavivar a região central, o que, por si só, deve ser louvado, a legislação ficou extremamente complexa (111 artigos) e trouxe um componente questionável para seu sucesso: o pagamento de outorga onerosa para se aumentar o potencial construtivo dos empreendimentos. Tal ônus, porém, majora os custos dos incorporadores, dificultando a meta de fomentar a construção de habitação popular. Com exceção do Centro Histórico (República e Sé), que, por ora, está isento, as demais regiões estão submetidas ao pagamento da taxa.
É preciso entender que toda a região do Setor Central, delimitada pela Lei 17.844/22, não obstante seja dotada de boa infraestrutura urbana, está desacreditada e desprovida de uma eficiente zeladoria pública. Os bairros que pertencem ao perímetro dessa Área de Intervenção Urbana do Setor Central (AIU-SCE) estão completamente desvalorizados e sem atratividade para o setor privado.
Neste momento, o setor público, visando recuperar o interesse pela região, especialmente com o adensamento populacional de baixa renda, deveria incentivar e acelerar ao máximo os investimentos no local. Existem vários instrumentos para isso: isentar o pagamento de IPTU (o que de certa forma a lei já faz); aumentar de quatro ou seis para 20 vezes o coeficiente de aproveitamento do terreno; tolerar prédios geminados com fachada ativa; e bônus equivalentes de área construída nos primeiros dez anos, independentemente do que se edificar, desde que aplicado na mesma região.
Outros instrumentos podem ser criados, desde que o intuito seja atrair o capital privado. Não se pode ignorar que o custo do dinheiro é o mesmo nessa região ou em outra mais nobre da cidade. O empresário investirá onde o retorno for maior. Daí a importância do incentivo. Não vamos esquecer o que aconteceu com Barueri e Santana do Parnaíba quando a proposta foi estimular investimentos na região.
Com alíquotas de ISS diferenciadas, os dois municípios tornaram-se foco de enormes investimentos imobiliários comerciais e residenciais. Em pouco tempo, o bairro de Alphaville transformou-se em um dos centros empresariais mais renomados do País e um excelente local de moradia. A nova norma referente ao Centro de São Paulo tem como objetivo atrair pelo menos 220 mil novos moradores e resgatar o papel da região como indutora de investimentos.
Mas, com a exigência de pagamento de outorga onerosa, o renascimento e crescimento da área ocorrerão de maneira lenta e limitada. O efetivo adensamento, ampliação do número de moradias de interesse popular e recuperação urbanística somente serão plenamente viabilizados se os estímulos forem para lá de atraentes. Talvez, o melhor fosse a liberação do coeficiente de aproveitamento para se erguerem prédios sem limite de andares.
O raciocínio é simples: quanto mais unidades habitacionais forem construídas no mesmo espaço e empreendimento, mais baratas serão. Se a oferta for menor, os preços sobem em proporção inversa à altura dos edifícios. Resta esse avanço, contra o qual parece haver crônica resistência, para que milhares de famílias realmente mudem para o centro, o que também melhoria os serviços e o comércio e estimularia o turismo numa das regiões históricas mais importantes do Brasil.
Em grandes cidades de outros países, como Nova York, são muito visíveis os benefícios urbanísticos do adensamento, com áreas tradicionais e nobres preservadas, dinâmicas e habitadas. Por melhores que sejam, as regulamentações referentes à revitalização do centro serão incapazes de se sobrepor a outra antiga e irrevogável lei, a da oferta e da procura. Ou seja, é preciso construir apartamentos que as famílias possam comprar.
Caso contrário, corremos o risco de que um revitalizado e novo Centro Velho continue sendo apenas um sonho.
(*) – É diretor da Sobloco Construtora e membro do Conselho Consultivo do Secovi.