Daniel Cerveira (*)
A Lei do Inquilinato traz um fundamental direito de interesse dos lojistas que locam imóveis para instalar seus estabelecimentos, que tem o objetivo de garantir a permanência dos lojistas em seus pontos comerciais. Ou seja, que visa proteger o fundo de comércio criado pelos comerciantes no local onde exploram as suas atividades.
Este direito deve ser exercido através da propositura da ação renovatória de contrato de locação, dentro do prazo estabelecido em lei, qual seja de 1 ano a 6 meses antes do vencimento do prazo de vigência. Assim, o inquilino deve negociar e concluir a renovação do seu pacto locatício antes do prazo acima, no sentido de que, caso o locador recusar a renovação ou exigir um locativo elevado para tanto, terá a opção de ingressar com a ação renovatória.
Nesta hipótese, o locador ficará impedido de promover o despejo quando findo o termo contratual ou exigir um aumento abusivo no aluguel e (nova) cobrança de luvas para manter vigente a locação, sendo certo que, em sede da ação renovatória, o juiz é que fixará o valor do aluguel conforme a média de mercado. A Lei de Locações estabelece alguns requisitos para autorizar a propositura da referida demanda, incluindo a “prova do exato cumprimento do contrato em curso”. Isto é, o locatário deverá comprovar que está em dia com as suas obrigações.
Além do adimplemento do aluguel e encargos, é imprescindível que o locatário demonstre que contratou os seguros obrigatórios, logicamente quando o contrato de locação determinar tal regra. Com efeito, é comum as avenças locatícias exigirem que os inquilinos, durante todo o período locatício, contratem certos seguros, tais como, danos às benfeitorias, melhoramentos e instalações dos imóveis, das mercadorias, lucros cessantes e responsabilidade civil decorrentes de propagação de incêndios, explosão ou inundação ocorridos na loja, dentre outros.
Nessa linha, acontece comumente de o lojista não seguir essa obrigação contratual e, por ocasião da ação renovatória, efetuar a contratação do seguro dias antes da propositura da demanda ou até depois. O ponto em debate é se, nestes casos, a renovação deve ser julgada procedente ou não.
Existe uma corrente, demasiadamente rigorosa, que defende que o locatário deve comprovar que tomou o seguro por todo o período locatício, sob o fundamento de que esta falta afasta o requisito da “prova do exato cumprimento do contrato em curso”. Neste sentido a Apelação n° 1075603-27.2021.8.26.000, 28ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, j. 20.10.2023.
O correto entendimento e que deveria ser adotado pelos Tribunais é que, até o final da fase instrutória no processo, é permitido ao inquilino comprovar a contratação do seguro, mesmo se posterior ao ajuizamento da ação renovatória, pelo menos nas situações em que o locador jamais solicitou, durante a vigência da locação, a apresentação das apólices.
A teoria da supressio embasa esta ideia, ou seja, ocorre a diminuição da obrigação de uma parte, nos casos em que a outra, por um longo período, não exige o cumprimento de seu direito. Além do mais, não existe sinistro retroativo (o fato de não contratar o seguro não gera, por si só, prejuízo ao locador), sem dizer as graves consequências que serão sofridas pelo comerciante que não conseguir êxito na ação renovatória.
Neste sentido o Agravo de Instrumento nº 2124725-32.2020.8.26.0000, 29ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, j. 31.08.2020. Pelo exposto, é fundamental que os lojistas contratem integralmente os seguros previstos em seus contratos locação e por todo o período de vigência.
Ademais, com a finalidade de evitar discussões futuras desnecessárias, é importante que, antes de firmarem os pactos, verifiquem se as coberturas e condições estabelecidas são oferecidas no mercado e, se não forem, a recomendação é ajustar a cláusula respectiva.
Por fim, alguns segmentos têm problemas específicos, por exemplo as joalheiras que por vezes não encontram seguros disponíveis e/ou viáveis do ponto de vista de custo no mercado, sendo que, nestas situações, a recomendação é excluir a previsão de seguro obrigatório da avença.
(*) – Com Pós em Direito Econômico pela FGV/SP e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie, é sócio do escritório Cerveira, Bloch, Goettems, Hansen & Longo Advogados Associados.
